Les 3 voies d’investissement immobilier

Comme nous l'avons vu, les rendements offerts par le secteur financier, sans prendre de risque, se sont réduit à une peau de chagrin. De plus, vu ce qu'il s'est produit en 2008, le bon père de famille a une moins grande confiance dans ses banquiers, d'autant que la garantie par l'Etat des 100.000 euros pour les dépôts n'est qu'un leurre : vu leur endettement, les Etats seraient incapables d'y faire face et de toute façon, la charge en reviendrait au contribuable comme un boomerang.

Ce constat a nécessairement poussé les investisseurs à diversifier leurs placements et à se tourner vers l’immobilier de rapport. Nous avons repris les 3 principaux moyens d’investir :

1. Investir à titre personnel

C'est sans doute la pire des solutions. Si les fonds proviennent de votre PME, il faut les en sortir d'abord, sous la forme de dividendes ou de rémunérations, déjà bien taxés au moment du prélèvement (impôt des sociétés + 27% de précompte mobilier ou taxation au taux marginal de l'IPP).
En outre, vous vous retrouvez avec un patrimoine immobilier qu'il faudra transmettre un jour à vos héritiers choisis, ce qui génèrera des droits de succession abominables, puisque les tranches des droits n'ont plus été indexées depuis ...1936 !
Les revenus immobiliers que vous tirerez des locations seront imposés au taux marginal de l'IPP, mais après déduction du forfait pour frais et uniquement sur base du revenu cadastral indexé x 1,40
NB : Comme si cela ne suffisait pas, en Région Wallonne, si vous êtes déjà propriétaire d'au moins deux immeubles d'habitation, les droits d'enregistrement sur l'acquisition du bien vous coûtera 15%, au lieu de 12,5%, ce qui est pourtant déjà prohibitif.
Pour nous ce type d’investissement est à proscrire car c’est l’impôt garanti à tous les étages.

2. Faire l'acquisition par le biais de votre société opérationnelle

Il y a beaucoup d’avantages mais il faudra être attentif au risque de faillite ou de responsabilité professionnelle.

  • Pas besoin de sortir l'argent de votre société à votre profit pour effectuer l'investissement (cfr point 1)
  • Les revenus immobiliers seront certes imposés mais le taux de l'ISoc n'a rien à voir avec le taux marginal de l‘IPP
  • Toutes les charges sont déductibles, en ce compris les amortissements
  • En cas de revente du bien, vous bénéficierez de la taxation étalée de la plus-value, ce qui vous permettra de répartir l'impôt sur une durée de 33 ans si vous réinvestissez dans un autre immeuble d'habitation (20 ans si immeuble à destination professionnel)
  • Si vous cédez vos parts ou actions à vos héritiers et que ceux-ci maintiennent l'activité, vous ne payerez aucun droit de succession (art.60bis CDS pour la Région Wallonne), ou au pire 3% (art.60bis CDS pour la Région de Bruxelles-Capitale et art. 2.7.4.2.2 CFF pour la Région Flamande. Il ne sera même pas nécessaire de faire une donation préalable, ce qui vous laissera la jouissance de vos biens jusqu'à votre dernier soupir
  • Si vous avez investi à l'étranger, ce ne sera que du bonus puisque l'Etat où se situent les biens ne pourra prélever aucun droit de succession vu qu'il s'agira d'une succession mobilière, donc relevant de l'Etat de résidence du défunt.

3. Constituer une société immobilière

C’est le must ultime car outre les avantages décrits au point 2, il permet une séparation des patrimoines et la protection de votre immobilier.

Evidemment, une situation n'est pas l'autre mais quand on connaît les avantages et inconvénients avant d'investir et qu'on les place dans l'échelle du temps, un surcoût pour maintenant peut très bien devenir une sérieuse réduction finale au bout du compte.

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